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在8月23日上午國(guó)新辦舉行的“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制。目前，上海等22個(gè)城市正在試點(diǎn)，試點(diǎn)的重點(diǎn)是政府把公共賬戶建立起來(lái)。
房屋與普通商品相比，其生命周期較為漫長(zhǎng)。在這個(gè)過(guò)程中，為了保障房屋安全與正常使用，必然會(huì)出現(xiàn)房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)、維護(hù)、維修乃至更換、重建的費(fèi)用。這類費(fèi)用，就可以稱作“房屋養(yǎng)老金”。
當(dāng)然，目前制度設(shè)計(jì)中涉及的房屋養(yǎng)老金，僅限于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)、以區(qū)分建筑物形式存在的住房。此類費(fèi)用，傳統(tǒng)上主要通過(guò)兩個(gè)途徑解決：一是在保修期內(nèi)，依合同由建設(shè)單位承擔(dān);二是在保修期之外，基于《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》中物上負(fù)擔(dān)由所有權(quán)人承擔(dān)的原理，該費(fèi)用由房屋所有權(quán)人自行承擔(dān)。在區(qū)分建筑物中，就業(yè)主專有部分，應(yīng)由業(yè)主自行承擔(dān);對(duì)于共有部分，則應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同承擔(dān)。對(duì)于區(qū)分建筑物的共有部分維修資金，由于涉及眾多業(yè)主，其籌集和使用、管理也應(yīng)由業(yè)主共同進(jìn)行，因此需要建立維修資金的籌集和使用、管理機(jī)制。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《中華人民共和國(guó)民法典》以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》均對(duì)由業(yè)主籌集的維修資金相關(guān)制度進(jìn)行了規(guī)定。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部也陸續(xù)發(fā)布規(guī)章，系統(tǒng)規(guī)范了住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、使用、管理等。
這次建立的房屋養(yǎng)老金制度，主要是使用公共資金、建立房屋養(yǎng)老金公共賬戶。目前，房屋養(yǎng)老金公共賬戶的款項(xiàng)來(lái)自于公共資金，按照“不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)，不減損個(gè)人權(quán)益”的原則，由地方政府探索資金籌集渠道。因此，此次建立的房屋養(yǎng)老金公共賬戶不會(huì)加重業(yè)主負(fù)擔(dān)。
房屋養(yǎng)老金需要個(gè)人承擔(dān)的，也就是個(gè)人賬戶部分，實(shí)際上就是現(xiàn)行的住房專項(xiàng)維修資金，這部分款項(xiàng)，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》本應(yīng)由業(yè)主承擔(dān);按照目前的制度設(shè)計(jì)，在購(gòu)買商品房或者房改房時(shí)業(yè)主就已經(jīng)預(yù)繳過(guò)。其主要用于保修期滿后住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)、維修和更新、改造。這對(duì)于保障業(yè)主正常使用房屋、提升住宅小區(qū)品質(zhì)十分必要。
事實(shí)上，房屋養(yǎng)老金制度建設(shè)的重點(diǎn)是公共賬戶。我國(guó)城鎮(zhèn)存量住房規(guī)模已超過(guò)300億平方米，且隨著房齡增長(zhǎng)，老舊住房的占比還在持續(xù)攀升，存量房屋的安全隱患日漸突出，房屋安全直接涉及公共安全。建立公共賬戶，就是為了維護(hù)公共安全，就是為了保底線、保應(yīng)急、保長(zhǎng)遠(yuǎn)，就是為了在發(fā)生區(qū)域性事故未遂先兆或者不特定房屋存在安全隱患的情況下，對(duì)相關(guān)房屋提供體檢、安全監(jiān)測(cè)等公共服務(wù)，為房屋提供全生命周期安全保障，保障業(yè)主的人身財(cái)產(chǎn)安全以及公共安全。(作者系中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、法學(xué)院院長(zhǎng))
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