廣告珠海國(guó)資啟動(dòng)存量房收購(gòu)，華發(fā)股份拿下百億大單
珠海國(guó)企也大手筆加入了收儲(chǔ)的陣營(yíng)。
本周末，華發(fā)股份(600325.SH)發(fā)布公告稱，擬與控股股東華發(fā)集團(tuán)或其子公司開展存量商品房及配套車位交易業(yè)務(wù)，總交易金額不超過人民幣120億元。
其中，華發(fā)集團(tuán)即珠海當(dāng)?shù)貒?guó)企，珠海市國(guó)資委持有該公司93.51%股權(quán)，廣東省財(cái)政廳持有另外6.49%股權(quán)。
華發(fā)股份方面表示，本次交易是為了積極響應(yīng)二十屆三中全會(huì)關(guān)于“加快建立租購(gòu)并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的工作部署，助力珠海市加快住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，有效增加保障性、人才安居和商業(yè)租賃住房供給，構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房新格局，并完善“市場(chǎng)+保障”住房供應(yīng)體系。
根據(jù)公告，雙方的交易方式包括但不限于直接出售商品房、出售房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)；交易價(jià)格則根據(jù)具有相應(yīng)資質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估公司出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，確定最終交易價(jià)格并簽訂正式合同。
此前，華發(fā)股份就已經(jīng)與華發(fā)集團(tuán)開展了收儲(chǔ)的試水工作。
8月1日，華發(fā)股份公告稱，通過轉(zhuǎn)讓其全資子公司珠海華奔100%股權(quán)的方式，將華奔公司名下存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給珠海安居集團(tuán)，交易對(duì)價(jià)約26556.29萬元。其中，華發(fā)集團(tuán)持有珠海安居集團(tuán)100%股權(quán)，與華發(fā)股份為關(guān)聯(lián)公司。
而華奔公司的主要業(yè)務(wù)即開展以舊換新房源收購(gòu)工作。截至目前，華奔公司設(shè)立全資子公司共75家，共計(jì)收購(gòu)了79套住宅物業(yè)。此筆交易對(duì)價(jià)的確定，便是依據(jù)廣東財(cái)興對(duì)交易標(biāo)的出具的《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》而定。
稍早于珠海，深圳國(guó)企也正式宣布開展“以購(gòu)代建”工作，加大保障房投入。8月7日，深圳市安居集團(tuán)表示，為積極構(gòu)建“保障+市場(chǎng)”住房供應(yīng)體系，遵循“市場(chǎng)化、法治化”和雙方自愿原則，其所屬企業(yè)擬開展收購(gòu)商品房用作保障性住房工作。
公開信息顯示，深圳市安居集團(tuán)即為深圳市屬國(guó)有獨(dú)資企業(yè)和保障性住房專營(yíng)機(jī)構(gòu)，截至2023年底，已累計(jì)籌建保障性住房28.2萬套，供應(yīng)12.2萬套，約占深圳市同期總量的1/3。
從今年5月起，各地國(guó)資下場(chǎng)推進(jìn)商品房收儲(chǔ)的工作有加速的跡象。
5月17日召開的全國(guó)切實(shí)做好保交房工作會(huì)議上再次明確，商品房庫(kù)存較多城市，政府可以需定購(gòu)，酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房。
這之后，多地出臺(tái)政策鼓勵(lì)國(guó)企收儲(chǔ)已建成未售新房。第三方評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)YY評(píng)級(jí)統(tǒng)計(jì)，截至目前，“517”新政后，全國(guó)已有超過30個(gè)城市開始推行收儲(chǔ)存量房政策，包括廣州增城、蘇州、武漢東湖高新區(qū)、重慶、惠州、佛山、昆明等，部分城市對(duì)房源征集范圍、條件和價(jià)格也予以明確。
今年7月30日的政治局會(huì)議再次提出，要積極支持收購(gòu)存量商品房用作保障性住房。
克而瑞指出，這是政治局會(huì)議中首次提及支持收購(gòu)存量商品房用作保障房，而這個(gè)提法還有一個(gè)前提，即“堅(jiān)持消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合”。今年4月30日的政治局會(huì)議便首次提到“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。從“統(tǒng)籌研究”到“積極支持”，也意味著消化存量在下半年將迎來實(shí)質(zhì)落地階段。
中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)也認(rèn)為，去庫(kù)存已成為近期房地產(chǎn)政策的重心之一，“國(guó)企收儲(chǔ)未售新房”是政策主力推動(dòng)、去庫(kù)存效果最為直接的一項(xiàng)措施。
收儲(chǔ)政策既有利于消化存量，也能加快保障房建設(shè)，但國(guó)泰君安研報(bào)指出，從實(shí)際落地上看，還需要綜合考慮資金壓力、市場(chǎng)供需等因素對(duì)施行的規(guī)模和進(jìn)度的影響。
事實(shí)上，盡管當(dāng)前許多城市都推出了相關(guān)政策，但多處于計(jì)劃階段，具體落地的情況尚不多見。
YY評(píng)級(jí)認(rèn)為，地方收儲(chǔ)受資金、收益、管理的影響，擴(kuò)圍難度較大。目前，對(duì)各地收儲(chǔ)進(jìn)展形成影響的因素包括以下三點(diǎn)：一是商品房供給過剩，庫(kù)存去化周期過長(zhǎng)，二是住房需求較為持續(xù)，常住人口凈流入為正，三是地方債務(wù)和財(cái)政情況也會(huì)影響當(dāng)?shù)厥諆?chǔ)的進(jìn)展。
收儲(chǔ)進(jìn)展較快的城市有三項(xiàng)特征，即城市能級(jí)主要為新一線城市與部分省會(huì)城市，地產(chǎn)庫(kù)存去化周期高，持續(xù)的人口凈流入，包括鄭州、重慶、青島、天津、福州、濟(jì)南等。整體而言，推進(jìn)較為緩慢。
徐躍進(jìn)認(rèn)為，國(guó)企收儲(chǔ)的推進(jìn)可能會(huì)面臨一定挑戰(zhàn)，包括收儲(chǔ)價(jià)格、供需錯(cuò)配等，比如在一些房企庫(kù)存壓力大、出售意愿較強(qiáng)的城市，保障房需求相對(duì)有限，國(guó)企收儲(chǔ)規(guī)?？赡茌^??；而在一些保障房需求相對(duì)強(qiáng)烈的城市(一線和核心二線城市)，市場(chǎng)庫(kù)存水平可能也不高，房企折價(jià)出售存量房的意愿也相對(duì)較低。
根據(jù)各地發(fā)布的收儲(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)，收購(gòu)價(jià)格多定為市場(chǎng)價(jià)的6-8折，或按照土地成本+建安成本加一定比例(5%)的利潤(rùn)。此外，各地收儲(chǔ)房源多要求位于中心城區(qū)，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施齊全；偏好整幢或整單元收購(gòu)，房源建筑面積不超過70-144平米(大部分城市要求120平以下)。
徐躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前“促需求+去庫(kù)存”的政策方向已經(jīng)明確，消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合的房地產(chǎn)發(fā)展新模式也不會(huì)改變，“去庫(kù)存”相關(guān)政策既有利于緩解企業(yè)資金壓力，也有助于市場(chǎng)情緒的恢復(fù)及增加保障性住房供給，但收儲(chǔ)價(jià)格，供需錯(cuò)配等問題或?qū)⒂绊懻咄七M(jìn)節(jié)奏，未來仍需相關(guān)政策進(jìn)一步完善。若下半年各項(xiàng)措施落實(shí)到位，將對(duì)去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)起到積極作用，有利于加快房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)恢復(fù)。
作者：鄭娜
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