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【存量房貸利率降低50個基點后100萬元房貸30年減少10萬元】國務院新聞辦公室今日上午9時舉行新聞發(fā)布會，宣布在房貸方面，將降低存量房貸利率并統(tǒng)一房貸最低首付比例，引導商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)房貸利率附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點左右。對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，當前存量房貸平均利率大約在3.92%，此次降低50個基點，如以商貸額度100萬元、貸款30年還款方式計算，每月月供減少大約280元，30年可以減少利息支出共10萬元。
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國務院新聞辦公室今日上午9時舉行新聞發(fā)布會，宣布在房貸方面，將降低存量房貸利率并統(tǒng)一房貸最低首付比例，引導商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)房貸利率附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點左右。對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，當前存量房貸平均利率大約在3.92%，此次降低50個基點，如以商貸額度100萬元、貸款30年還款方式計算，每月月供減少大約280元，30年可以減少利息支出共10萬元。
央行重磅出手：超強力度房貸政策來襲看地產(chǎn)分析師怎么說？
房地產(chǎn)市場迎來重大政策利好。
國務院新聞辦公室今日上午9時舉行新聞發(fā)布會，中國人民銀行主要負責人宣布，在房貸方面，將降低存量房貸利率并統(tǒng)一房貸最低首付比例。
具體是：引導商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)房貸利率附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點左右。同時，將全國層面的二套房貸最低首付比例由25%下調(diào)到15%，統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例。
“這是去年首次降低存量房貸利率以來，全國第二次降低存量房貸利率，這將實實在在為購房者或還貸家庭減輕月供負擔?！币拙友芯吭焊痹洪L嚴躍進稱。
其進一步表示，央行此次政策，是迄今為止力度最大、惠及面最廣的一項房貸政策，覆蓋存量房貸和新購房需求，惠及力度大，將為購房成本降低、持續(xù)增強購房信心、持續(xù)降低存量房貸風險發(fā)揮積極作用。
據(jù)58安居客研究院院長張波介紹，本次優(yōu)化房貸政策后，二套房首付比例已降至2000年以來最低，直接統(tǒng)一首套和二套房首付比例，體現(xiàn)出對于各類自住性買房需求的保護，也預示著房價當下已經(jīng)處于底部。
中原地產(chǎn)張大偉：降低存量房貸利率后，100萬元房貸30年減少10萬
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，本次降低存量房貸利率后，大部分購房者未來一段時間房貸利率將降低至3.4%左右。
據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，當前存量房貸平均利率大約在3.92%，而新增房貸平均房貸利率水平大約在3.3%，即存量房貸平均利率和新增房貸利差在60個基點左右。
此次存量房貸利率降低50個基點意味著，存量房貸和新增房貸的平均利差只有10-15個基點，這對以前的購房者來說是一個重大利好。
50個基點的降低，意味著等額本息存量房貸購房者，如以商貸額度100萬元、貸款30年還款方式計算，每月月供減少大約280元，30年可以減少利息支出共10萬元。
根據(jù)央行《2023年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》，已有超過23萬億元存量房貸的利率完成下調(diào)，調(diào)整后加權(quán)平均利率為4.27%（2023年12月5年期以上LPR為4.2%），平均下降73個基點，每年減少借款人利息支出約1700億元。
整體看，除一線城市，大部分城市存量房貸利率已經(jīng)很少在4%以上。
存量房貸利率的調(diào)整是一個復雜的問題，涉及多方面利益和市場預期，會牽扯到經(jīng)濟、金融、社會等多個層面。
當下房地產(chǎn)市場最缺乏的是信心，穩(wěn)樓市的目的是穩(wěn)經(jīng)濟，而經(jīng)濟復蘇最重要的就是要拉動消費，存量房貸利率較高，會影響居會消費，所以當下的核心是增強市場信心。也有業(yè)界認為，如果能和2009年一樣，“一刀切”將存量、增量房貸利率拉平，對于市場來說，產(chǎn)生的積極影響會更大。
2024年以來，監(jiān)管層多次強調(diào)房地產(chǎn)的重要性，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場對于穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤至關(guān)重要。517為今年房地產(chǎn)調(diào)控政策定調(diào)后，最近的幾次國常會進一步明確政策方向，向市場釋放出更加積極有力信號，市場不穩(wěn)、政策不止。房地產(chǎn)供需兩端政策有望進一步優(yōu)化調(diào)整，各地去庫存相關(guān)舉措肯定會加快落實。
后續(xù)，市場預期可能會再度降息，房貸利率有望降低到3%以內(nèi)；并可能會出臺購房契稅、增值稅等與稅費相關(guān)的減免政策，持續(xù)降低購房者交易成本。
易居嚴躍進：最新政策覆蓋面廣統(tǒng)籌了存量和增量房貸
易居研究院副院長嚴躍進表示，央行此次舉措非常明確，引導商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近。基于此，近期各商業(yè)銀行將根據(jù)央行部署，持續(xù)降低月供族房貸成本。
疊加最近幾年LPR下調(diào)和去年存量房貸利率，實際上已經(jīng)較大幅度降低了月供負擔和壓力。若考慮到2020年以來五年期以上LPR已經(jīng)減少了95個基點，再疊加此次的50個基點，那么最近4年存量房貸利率其實減少了大概145個基點，這是歷史非常罕見的。
同時，本次對于二套房或改善型住房，落實了寬松的首付比例導向。之前二套房的首付比例雖然下調(diào)，但略高于首套房；但此次二套房首付比例下調(diào)至15%，通過降低二套房首付比例和購房門檻，有助于促進改善型住房入市。
簡單測算，若是一個家庭認購一套總價200萬元的二套房，過去首付款需要50萬元，但現(xiàn)在降至30萬元，直接減少20萬元，會激活不少改善型或換房需求。
另外，最新政策統(tǒng)籌了存量房貸和增量房貸，覆蓋面非常廣。對于已經(jīng)購房家庭，存量房貸利率的下降，將減輕其月供壓力。而對于增量房貸，則通過降低首付比例，進一步降低其購房門檻。
綜合來看，本次政策具有刺激消費、防范風險的導向。無論是已購房還是新購房群體，都可不同適度減輕資金壓力、降低成本。尤其是存量房貸利率過去偏高，月供違約風險增大，可能會產(chǎn)生提前還貸現(xiàn)象。最新政策有助于穩(wěn)住存量房貸規(guī)模、增加新購房按揭貸款需求，對銀行來說，有助于防范風險、拓寬業(yè)務，真正促進房貸業(yè)務健康發(fā)展。
58安居客研究院院長張波：二套房首付已降至2000年以來最低
58安居客研究院院長張波認為，降低存量房貸利率的呼聲此前便非常高，本次調(diào)整與市場預期已非常接近，即存量房貸利率和新發(fā)放房貸利率不斷接近，本次調(diào)整對于提升買家購房預期以及保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定將起到重要作用。
從降低的幅度來看，平均降幅在0.5個百分點左右，但我們預計，這些舉措對于二套存量房貸更為有利。去年存量房貸利率的調(diào)整未涉及二套，加之本輪調(diào)整中不少城市二套房利率已明顯下調(diào)，因此二套房貸利率存在更大的可調(diào)整空間，但具體如何調(diào)整，還要視不同城市和地區(qū)的具體落地細則而定。
最新政策對于已購房群體再次入市，或有提升效果。由于減輕了月供壓力，不排除部分購房者會考慮再次為父母、子女新購房產(chǎn)，或者產(chǎn)生旅居、養(yǎng)老等多樣化的房產(chǎn)購置需求，但這類需求預計占比不高，并且會呈現(xiàn)出多樣化的特點。
對于已購房群體來說，最新政策切切實實減少了利息支出。當房貸利率下調(diào)或還款壓力減輕時，家庭將有更多可支配收入用于日常消費、教育、醫(yī)療、娛樂等其他方面，更有可能增加在非住房領域的消費支出，如購買汽車、家電、家具等耐用消費品，以及增加在旅游、餐飲、娛樂等服務行業(yè)的消費。這將促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)的繁榮和發(fā)展，形成良性循環(huán)，推動經(jīng)濟持續(xù)增長，并提升民眾生活品質(zhì)。
總體來看，由于存量房貸利率涉及到的是已購房群體，因此對于房地產(chǎn)交易市場并不會產(chǎn)生直接影響，但對于當下購房群本對市場后期的信心將起到一定提升作用，也有利于和一系列房產(chǎn)政策形成綜合效應，從而向市場釋放更大效力。
降低二套房首付比例方面，本輪二套房首付調(diào)整，已降至2000年以來二套首付最低，直接統(tǒng)一了首套和二套的首付比例，也體現(xiàn)出國家對于各類自住性買房需求的保護，預示著房地產(chǎn)市場將走出低谷，市場復蘇的力度或不斷增強。
另外，降低二套房首付比例可直接降低購房門檻，有助于釋放改善型住房需求，特別是在一些經(jīng)濟發(fā)展較快、人口流入較大的一二線熱點城市，這種潛在需求更為明顯。
降低二套首付比例，也預示著房價當下已經(jīng)處于底部。一般來說，較低的首付比例意味著購房者需要承擔更高的杠桿率，如果房價再次出現(xiàn)大幅下行，將會直接影響到購房者還本付息，也或?qū)⑦M一步加大金融風險。因此，在實施這一政策時，說明央行及相關(guān)國家機構(gòu)對于當下樓市的判斷已經(jīng)較為清晰，尤其對于房價層面的長期預期已經(jīng)較為明確，通過這一政策加力，可有效加速市場的復蘇。
廣東省城規(guī)院李宇嘉：預計首套和二套房存量貸款利率一并下調(diào)
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，此次降低存量房貸利率，預計首套和二套房貸款利率會一并下調(diào)，首先利好的是二套房貸款買家。
去年9月，存量首套房貸利率已經(jīng)歷了一波下調(diào)，超過23萬億元存量房貸利率下調(diào)，平均降幅0.73個百分點。盡管降息幅度大，但一方面僅針對首套房，另一方面只是降到了當?shù)氐南孪?。自去?月以來的近一年時間，新增房貸利率快速下行，導致存量和新增的剪刀差再次擴大。
我們認為，降低存量房貸利率，將利好重點城市的首套房存量貸款。一線城市以及廈門、杭州等熱點二線城市首套房利率比較高，此次調(diào)整將對這些城市購房者形成重大利好。
最重要的是，在利率大周期下行的背景下，意向買家會認為延遲申請貸款或為最優(yōu)選擇。此次降息打消了購房者的這一擔憂，即存量貸款利率可能會常態(tài)化下調(diào)，以保持其與增量貸款利率的平衡性。
另外，政策發(fā)布以后，有助于明顯緩解提前還貸現(xiàn)象。下降50個基點后，100萬元、30年期貸款每月可節(jié)約300-400元，對普通工薪家庭來說是生活支持上的貼補，有利于促進消費。
承擔房貸高利率的，主要是2017-2021年買房的群體，這部分群體有不少是上一輪城鎮(zhèn)化高峰期進入城市的年輕人、新市民（也可能會有加杠桿的投資客）。目前，很多城市的房價已經(jīng)跌至2017年前后的水平?？紤]到就業(yè)市場所承受的壓力，如果房貸利率過高，導致償還房貸壓力過大，部分群體可能會斷供，這個風險才是最大的。
總之，市場認為，最新政策政策意在增強居民購買力，一方面支撐房地產(chǎn)消費，另一方面通過房地產(chǎn)活躍度提升來穩(wěn)定內(nèi)需，特別是對沖通縮。同時，這些舉措對于打擊繞道經(jīng)營貸、消費貸等違規(guī)置換房貸的行為，也會產(chǎn)生積極作用。
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