摘要
【業(yè)內(nèi)預(yù)計：一線城市中廣州或?qū)⒙氏热娣砰_限購其次是深圳】高層再對房地產(chǎn)定調(diào)，首次明確要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這表明當(dāng)前穩(wěn)定房地產(chǎn)市場對于穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)的重要性，釋放出了積極的信號?？硕鹨舱J(rèn)為，廣州是一線城市中最有可能率先全面放開限購的城市，其次是深圳，京滬全面放開限購可能性不大。
A股方面，截至9月27日收盤，房地產(chǎn)（申萬）大漲8.08%，漲幅居前，綠地控股、陽光股份、濱江集團(tuán)、華僑城A、保利發(fā)展、招商蛇口等32只股票漲停，華夏幸福、榮盛發(fā)展、大悅城等上漲超9%，共有85只股票漲幅超5%。
港股方面，截至收盤，地產(chǎn)建筑業(yè)板塊漲幅約7.80%，龍湖漲幅超30%，融創(chuàng)、旭輝漲幅超25%，雅居樂、萬科企業(yè)、華潤置地等8只股票在20%以上，綠城、富力、越秀地產(chǎn)等漲幅超15%，共有34只成分股漲幅超10%。
9月26日，中共中央政治局召開會議。會議指出，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這表明當(dāng)前穩(wěn)定房地產(chǎn)市場對于穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)的重要性，釋放出了積極的信號。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，今日的政治局會議將房地產(chǎn)政策放在了更加重要的位置。房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，才能更好地為宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行提供支撐。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此處的“止跌”，既包括成交量止跌，也包括成交價格止跌。觀察7月份以來各地新房和二手房交易數(shù)據(jù)，尤其是8月份數(shù)據(jù)其實面臨了新的壓力。同時，各地普遍反饋市場需求存在斷檔的壓力，造成市場面臨下跌的風(fēng)險。
上海易居房地產(chǎn)研究院全國百城庫存數(shù)據(jù)顯示，8月份，全國百城新建商品住宅成交面積同比下降27%，較7月的降幅有明顯擴(kuò)大；去化周期為25.2個月，目前已連續(xù)7個月超過兩年的去化水平，壓力較大。
二手住宅市場方面，1-8月份全國22個重點(diǎn)城市成交套數(shù)跌幅為3%，而去年1-8月份該增速為正；在價格方面，該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計的全國70個大中城市房價指數(shù)顯示，8月份房價指數(shù)環(huán)比和同比跌幅均有所擴(kuò)大，分別為0.7%和5.7%。
“‘止跌回穩(wěn)’信號發(fā)出，非常明確，要求各地做好穩(wěn)定市場交易和價格的工作。這也意味著四季度各地或?qū)⒂谐掷m(xù)的重磅加碼政策，以更好促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為。
會議還表示“要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率”。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，當(dāng)前群眾的關(guān)切就是政策發(fā)力的焦點(diǎn)。
在存量房貸利率方面，9月24日，央行已明確引導(dǎo)存量房貸利率下調(diào)，預(yù)計短期各地銀行將有實質(zhì)性舉措落地?？硕鹜瑫r預(yù)計，最快10月20日的LPR報價有望下調(diào)20-25BP，進(jìn)而帶動房貸利率中樞進(jìn)一步下移。
在限購方面，業(yè)內(nèi)預(yù)計將有優(yōu)化政策落地。陳文靜表示，目前有限購政策的城市僅包括北上廣深、天津和海南部分地區(qū)，預(yù)計未來北上深的限購政策將進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，廣州等其他地區(qū)限購政策有望全面放開，北上深更大力度優(yōu)化限購政策也有助于發(fā)揮大城市帶動效應(yīng)，提振市場信心。
克而瑞也認(rèn)為，廣州是一線城市中最有可能率先全面放開限購的城市，其次是深圳，京滬全面放開限購可能性不大。此外，一線城市限貸、限售、普宅標(biāo)準(zhǔn)等政策也有望迎來優(yōu)化調(diào)整，比如北京在近期宣布將適時取消普通住宅和非普通住宅的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，此舉將進(jìn)一步減輕住房交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。
在二三線城市，克而瑞認(rèn)為，需求端政策主要將從信貸政策、以舊換新政策、購房補(bǔ)貼政策等激勵性層面發(fā)力，比如將二套房首付比例盡快調(diào)整至全國規(guī)定的15%下限，放寬限貸套數(shù)認(rèn)定規(guī)則，再比如加碼購房補(bǔ)貼，加大房票安置獎補(bǔ)力度等。
除此之外，各類稅費(fèi)作為住房交易中的摩擦成本，時常也會對交易產(chǎn)生影響。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員預(yù)計，后續(xù)住房交易涉及的個人所得稅、增值稅，開發(fā)商土增稅等等，都有望下調(diào)或暫緩。
克而瑞也認(rèn)為，本次有望調(diào)減契稅等各類涉房交易稅費(fèi)，促進(jìn)住房消費(fèi)，個人購買唯一住房免征契稅，家庭購買第二套或大面積改善性住房，適當(dāng)減征契稅，再比如縮短住房交易增值稅、個人所得稅征免年限。
在供給端方面，本次會議則明確，“對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”。
陳文靜認(rèn)為，這與此前消化存量和優(yōu)化增量提法有所不同，在增量上更加強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格控制，也就意味著未來各地土地供應(yīng)量、住房供應(yīng)量等均將結(jié)合城市自身實際需要推進(jìn)，不能盲目擴(kuò)大各類住房供給量，或?qū)⒁宰》康恼鎸嵭枨鬄榛鶞?zhǔn)。在存量上要優(yōu)化存量，對現(xiàn)有的存量住房進(jìn)行升級改造、改規(guī)劃盤活利用等或是重要方向。
李宇嘉也強(qiáng)調(diào)，“嚴(yán)控增量”是首次提出，意味著供給過剩，同時也意味著新房要去庫存，以緩解庫存壓力，這是提振預(yù)期、促進(jìn)短期止跌企穩(wěn)的工具。“優(yōu)化增量”一方面要加大開發(fā)商去庫存的力度，加大國企收購的力度；另一方面要針對市場需求，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加受市場歡迎的高品質(zhì)住房。
嚴(yán)躍進(jìn)提及，“提高質(zhì)量”則意味著房地產(chǎn)建設(shè)的質(zhì)量要求會加碼，在既有的保交房工作基礎(chǔ)上，要立足質(zhì)量導(dǎo)向，持續(xù)做好高品質(zhì)的住房建設(shè)?？硕鹨差A(yù)計，接下來會推進(jìn)高品質(zhì)住宅建設(shè)，優(yōu)化計容規(guī)則提高得房率，適度調(diào)降高品質(zhì)項目預(yù)售資金監(jiān)管留存比例，鼓勵優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，不再實施新房價格指導(dǎo)。
值得一提的是，此次會議還提及，要加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。
陳文靜表示，近日國家金融監(jiān)管總局披露，截至目前，商業(yè)銀行已審批“白名單”項目超過5700個，審批通過融資金額達(dá)到1.43萬億元，支持400余萬套住房如期交付，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制已經(jīng)取得了積極進(jìn)展，未來仍有望加大力度、深入推進(jìn)，更好地發(fā)揮項目融資“白名單”的作用，改善企業(yè)資金環(huán)境，保障項目交付，也將進(jìn)一步穩(wěn)定購房者預(yù)期。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，整體來看，財政貨幣政策加力穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，有望穩(wěn)定居民收入，對于房地產(chǎn)市場也將產(chǎn)生積極影響。房地產(chǎn)各項政策舉措若能加快細(xì)化落地，或?qū)⒚黠@修復(fù)市場預(yù)期，加速房地產(chǎn)市場筑底企穩(wěn)。
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