廣告“現(xiàn)在攢點錢就想提前還房貸，都上癮了！”北京居民胡添2022年購房，重定價日是每年1月1日。胡添告訴記者，盡管這些年房貸利率隨著LPR變動有所下調(diào)，但目前他的房貸利率仍在4%以上。
“存款利率一直在降，市面上很難找到利率在3%以上的存款產(chǎn)品。今年以來，我買的銀行理財產(chǎn)品綜合收益率不到3%?！焙碚f，如今每快攢到10萬元，就會向銀行預(yù)約提前還款事宜，這樣能省出不少利息，“也算是一種理財方式”。
當前，金融資產(chǎn)收益率整體下行，在資產(chǎn)荒背景下，不少居民將手里的流動資金用于提前還房貸。據(jù)中金公司研報測算，當前按揭貸款早償率位于14%左右的高位，并且可能存在使用消費貸和經(jīng)營貸置換按揭貸款的空間。然而，這絕非是銀行愿意看到的。
提前還貸成理財方式
在互聯(lián)網(wǎng)大廠工作的小敏同樣由于找不到收益率較高的投資項目，在一年內(nèi)多次提前還房貸。“不知道該去買什么理財產(chǎn)品，不如先把貸款還完，無債一身輕?！毙∶粽f。
胡添與小敏是眼下部分購房者的縮影?！疤崆斑€房貸有必要嗎”“提前還房貸怎樣最劃算”“提前還房貸的最佳時間”……在社交平臺上，一些提前還房貸的經(jīng)驗貼瀏覽量超千萬次，有購房者表示，哪怕手里只有五千元或一兩萬元，也會選擇提前還房貸。
某銀行北京分行零售業(yè)務(wù)負責(zé)人告訴記者，自2023年以來，該行個人住房貸款提前還款額超600億元，占房貸總還款量80%以上，其中2023年度、2024年上半年房貸提前還款金額分別為380億元、220億元?！鞍唇铱蛻舻奶崆斑€款金額占房貸總還款金額比例持續(xù)擴大，能夠感受到借款人的提前還款意愿愈發(fā)強烈?！?/span>
近年來，金融資產(chǎn)收益率整體下行，缺乏可投資的高收益資產(chǎn)，市場風(fēng)險偏好也普遍下降。在此背景下，居民存在將資金從低收益資產(chǎn)抽出，用于提前還房貸的動力，本質(zhì)上是居民追求安全資產(chǎn)意愿的體現(xiàn)。
上海金融與發(fā)展實驗室特聘高級研究員任濤表示，當前市場上主要投資標的表現(xiàn)不佳，多數(shù)投資標的收益率在3%甚至2%以下，無法覆蓋房貸利息，因而居民通過提前還房貸來優(yōu)化自身資產(chǎn)配置。國泰君安研報認為，2023年10月以來，存款利率幾番調(diào)降、長期限大額存單停售等事件加劇了資產(chǎn)荒，進而促進了新一輪提前還貸潮升溫。
存量房貸利率調(diào)降空間幾許
讓購房者熱衷提前還款的根本原因還是存量房貸與新發(fā)放房貸利率的差。據(jù)天風(fēng)證券首席宏觀分析師宋雪濤測算，當前存量房貸平均利率在4.21%左右，2024年二季度新發(fā)放房貸利率為3.45%左右，兩者差值在70個基點左右。其中，35個基點是“臨時利差”（今年5年期以上LPR累計降息35個基點），2025年初部分存量房貸客戶迎來重定價日，該部分利差將會消除，剩余40多個基點則為“加點利差”，是存量房貸利率后續(xù)最大的調(diào)降空間。
某股份行房貸業(yè)務(wù)負責(zé)人李一鳴告訴記者，對于銀行而言，調(diào)降存量房貸利率并非易事?！半S著實體融資需求延續(xù)偏弱，存款定期化、長期化趨勢仍存，一定程度沖擊負債端成本下行空間，年內(nèi)5年期以上LPR經(jīng)歷兩輪下調(diào)，給資產(chǎn)端收益率帶來一定下行壓力。銀行凈息差整體回穩(wěn)壓力不小，若存量房貸利率再降，這股壓力會更大?！崩钜圾Q說。
中金公司研報顯示，若是全部存量按揭貸款利率均下調(diào)至新發(fā)放利率水平，存量按揭貸款利率平均下調(diào)約60個基點，將減少借款人每年2400億元利息支出。在此假設(shè)下，存量按揭貸款利率下調(diào)會影響銀行凈息差7個基點。
業(yè)內(nèi)人士表示，存量房貸利率調(diào)降可直接減少房貸客戶利息支出，增加了居民可支配收入，利息節(jié)約或?qū)用裣M形成提振。然而，調(diào)降存量房貸利率政策落實前，新增個人住房貸款利率下降會引發(fā)居民進行貸款置換，導(dǎo)致提前還款量增加。
某銀行零售業(yè)務(wù)人士告訴記者，隨著國家對小微企業(yè)支持力度加大，經(jīng)營貸、消費貸利率持續(xù)走低，一些違規(guī)貸款中介以利率低、期限長、放款快為由，誘導(dǎo)消費者將存量房貸置換為消費貸、經(jīng)營貸，從而謀取高額中介服務(wù)費、過橋資金費，這令借款人陷入違規(guī)轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險之中。
平衡借貸雙方利益
記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，新一輪提前還貸潮的涌現(xiàn)正在對銀行的盈利水平帶來沖擊。其中，貸款總量中按揭貸款占比更高的國有大行受影響程度更大。從已披露的2024年半年報來看，除郵儲銀行外，其余五家國有大行2024年上半年個人住房貸款金額均較2023年底有所下降。
截至2024年上半年末，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲銀行六大國有大行個人住房貸款金額合計25.49萬億元，較2023年底減少逾3200億元。其中，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行均較2023年底減少超千億元。
某國有行浙江地區(qū)分行負責(zé)人告訴記者，居民提前還貸使得銀行無法彌補貸款評估、貸前調(diào)查等成本投入。同時，銀行在處理客戶集中提前還貸以及由此引發(fā)的投訴時，可能需要投入額外的人力、物力進行記錄、報告、審核和處理，從而增加銀行的運營成本。此外，在貸款需求動力不足時，借款人集中提前還款會讓銀行面臨重新尋找優(yōu)質(zhì)貸款客戶的壓力。“最重要的影響肯定是利息收入減少，利息收入是銀行通過按揭貸款獲取的主要利潤來源。”
任濤認為，個人按揭貸款作為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，客戶提前還貸可能會導(dǎo)致銀行失去優(yōu)質(zhì)客戶，在消費貸與經(jīng)營貸業(yè)務(wù)內(nèi)卷加劇的當前，對于銀行零售業(yè)務(wù)的沖擊更加值得關(guān)注。此外，購房者提前還貸需要與銀行進行協(xié)商明確重組條件，如果處理不善，可能還會引起金融消費者權(quán)益受損等問題。
主動溝通強于設(shè)置障礙
某股份行江蘇地區(qū)某支行行長王燕向記者表示，實踐中為平衡借貸雙方權(quán)益，一方面，銀行通過豐富完善還款方式，保障借款人提前還貸權(quán)利；另一方面，鑒于提前還貸可能增加銀行的成本費用，減少預(yù)期利息收入，對銀行的資金運營產(chǎn)生影響，在個人住房貸款合同中將提前還貸約定為違約，會在合同中表明提前還款的違約金。
“雖說各家銀行已經(jīng)在貸款合同里預(yù)設(shè)了提前還貸的違約責(zé)任條款，但在互聯(lián)網(wǎng)時代，各家銀行貸款業(yè)務(wù)辦理條件已經(jīng)透明化。迫于業(yè)務(wù)競爭壓力，以及維護客戶需求，在具體業(yè)務(wù)辦理時，只要客戶與客戶經(jīng)理溝通好，各家銀行基本不會收取這項違約金。我行對提前還款金額沒有門檻，但對時間有要求，需要提前1個月申請?！蓖跹嗾f。
對于銀行該如何看待提前還款這一市場化現(xiàn)象并積極應(yīng)對，任濤認為，銀行應(yīng)主動與購房者溝通協(xié)調(diào)，區(qū)分購房者提前還貸類型，對通過自有資金等進行還款的優(yōu)質(zhì)客戶給予適當支持。此外，銀行應(yīng)積極拓展對于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的新增貸款投放，合理設(shè)定不同零售資產(chǎn)的投放結(jié)構(gòu)，減小提前還房貸帶來的影響。
為緩解提前還貸潮給銀行帶來的運營成本增加等問題，化解銀行顧慮，某國有行人士建議，監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)支持鼓勵商業(yè)銀行創(chuàng)新設(shè)計再貸款和再按揭產(chǎn)品，創(chuàng)新設(shè)計房貸計息方式，并充分利用金融衍生品等工具，強化資產(chǎn)負債管理，有效化解客戶對貸款利息下降的需求與商業(yè)銀行穩(wěn)定利潤訴求之間的矛盾，在市場競爭中提升服務(wù)能力和創(chuàng)新能力。
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