2024年過(guò)去了一半，房地產(chǎn)市場(chǎng)交出了怎樣的答卷？
7月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了6月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，與此同時(shí)上半年房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)也隨之出爐。
數(shù)據(jù)顯示，上半年新房房?jī)r(jià)同比上漲的城市有7個(gè)，分別為天津、上海、杭州、長(zhǎng)沙、成都、西安、三亞。這其中，上海、西安兩城領(lǐng)漲，較上年同期均上漲4.3%。
二手房方面，今年1-6月，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比均下跌。不過(guò)情況在好轉(zhuǎn)，單月數(shù)據(jù)來(lái)看，6月份二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)打破“0”局面，上海、杭州、北京、南京4城二手房?jī)r(jià)格上漲。
圖源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意
“總體來(lái)看，受新政持續(xù)發(fā)酵的帶動(dòng)，6月二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)邊際改善跡象。不過(guò)價(jià)格恢復(fù)情況遠(yuǎn)不及成交端，6月份二手房成交量實(shí)現(xiàn)新突破，當(dāng)前二手房市場(chǎng)‘以?xún)r(jià)換量’特征仍在。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)。
縱觀(guān)上半年，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一系列政策調(diào)整。在地方層面，根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，2024年上半年全國(guó)有約180省市（縣）出臺(tái)政策超360條，涉及限購(gòu)、限貸放寬，公積金貸款額度提升等方面。
在眾多政策的支持下，上半年樓市經(jīng)歷了怎樣變化？當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在調(diào)整轉(zhuǎn)型過(guò)程中，下半年樓市將怎么走？
上海、西安新房房?jī)r(jià)領(lǐng)漲
新建商品住宅價(jià)格方面，今年上半年，上海、西安漲幅最高，同比均上漲4.3%。
其中，從6月環(huán)比來(lái)看，上海的漲幅是最大，達(dá)0.4%，同比漲幅也已連續(xù)16個(gè)月在4%以上。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，上海和西安一直是新房市場(chǎng)比較活躍的兩個(gè)城市。對(duì)于上海來(lái)說(shuō)，政策的持續(xù)優(yōu)化以及豪宅市場(chǎng)成交火熱，有效提振了市場(chǎng)信心并吸引了不小的高端需求。
從政策端來(lái)看，近兩年來(lái)，上海大幅調(diào)整了過(guò)去從嚴(yán)的限購(gòu)限貸等政策，實(shí)施了“認(rèn)房不認(rèn)貸”、調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)、降低首付款比例和房貸利率等政策。而今年上半年，上海的相關(guān)政策仍在持續(xù)加碼，新房市場(chǎng)領(lǐng)漲也得益于此。
5月17日央行房貸政策發(fā)布之后，上海成為首個(gè)跟進(jìn)的一線(xiàn)城市。到了月底，上海還出臺(tái)“滬九條”新政來(lái)優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)，其中包括降低外地戶(hù)籍購(gòu)房社保門(mén)檻、支持多孩家庭購(gòu)房等。
“這些政策有效提振了市場(chǎng)信心，刺激了購(gòu)房需求。近日，上海還取消了商品住房用地溢價(jià)率10%的上限要求，讓市場(chǎng)決定土地價(jià)格，也讓商品房回歸商品屬性，使一些潛在住房需求得到釋放?！崩钣罴握f(shuō)道。
上海（圖源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意）
除政策加持之外，高端住宅交易火熱，也帶動(dòng)了上海房?jī)r(jià)指數(shù)的上漲。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上半年，上?？們r(jià)3000萬(wàn)元以上高端住宅成交了1544套，成交規(guī)模創(chuàng)近10年來(lái)最高，是同期北京、廣州和深圳該總價(jià)段成交之和的2.6倍。
上海高端住宅為何走熱？上述機(jī)構(gòu)分析稱(chēng)，一方面是因?yàn)槭袌?chǎng)供應(yīng)規(guī)模增加，推動(dòng)成交進(jìn)一步增長(zhǎng)，另一方面，前期供應(yīng)少導(dǎo)致部分購(gòu)房者持幣等待多年，這部分壓抑的需求得到集中釋放。此外，部分豪宅項(xiàng)目倒掛依然存在，這也進(jìn)一步推升交易活躍度。
反觀(guān)西安，李宇嘉認(rèn)為，上半年西安房?jī)r(jià)上漲主要得益于人才政策吸引、樓市政策調(diào)整等。其中，人才政策為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了需求基礎(chǔ)。
西安市大雁塔（圖源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意）
2023年，西安的人口數(shù)量繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年末西安全市常住人口達(dá)到1307.82萬(wàn)人，比上一年增加了8.23萬(wàn)人，繼續(xù)穩(wěn)固其北方常住人口第三城的地位。
“近些年來(lái)，西安的人口增長(zhǎng)帶來(lái)了強(qiáng)勁的購(gòu)房需求，特別是在新房市場(chǎng)，改善型產(chǎn)品需求的增加以及住宅用地供應(yīng)的相對(duì)緊張，進(jìn)一步推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。同時(shí)，人口結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和高素質(zhì)人才的聚集也為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了穩(wěn)定支撐，促進(jìn)了房?jī)r(jià)和人口的協(xié)調(diào)發(fā)展?！崩钣罴握f(shuō)道。
部分城市二手房?jī)r(jià)回暖
二手房方面，與去年同期相比，今年1-6月70城的二手房?jī)r(jià)格均出現(xiàn)下跌。其中，徐州二手房跌幅最大，下跌了11.2%。
這主要是因?yàn)榻陙?lái)，徐州二手房市場(chǎng)經(jīng)歷了顯著的波動(dòng)。
據(jù)克而瑞淮海此前分析，從2015年到2021年，徐州二手房市場(chǎng)經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)6年的大牛市，累計(jì)漲幅位居全國(guó)第二，僅次于西安。然而，自2021年價(jià)格觸頂后，市場(chǎng)進(jìn)入了持續(xù)3年的下跌期，跌幅同樣居前。結(jié)合全國(guó)樓市的大環(huán)境和徐州本地的成交價(jià)格、成交量以及市場(chǎng)預(yù)期來(lái)看，徐州二手房市場(chǎng)的整體趨勢(shì)預(yù)計(jì)將逐漸止跌企穩(wěn)，跌幅有望收窄。
徐州（圖源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意）
回顧今年上半年，雖然二手房?jī)r(jià)格整體下跌，但在新政的加持下，部分城市已出現(xiàn)明顯的回暖跡象。數(shù)據(jù)顯示，6月份二手房?jī)r(jià)格環(huán)比扭轉(zhuǎn)全跌局面，北京、上海、南京、杭州4城房?jī)r(jià)環(huán)比上漲。
關(guān)榮雪分析稱(chēng)，在這四個(gè)城市中，上海環(huán)比上漲0.5%領(lǐng)跑，或與“滬九條”新政持續(xù)發(fā)酵脫不開(kāi)關(guān)系。與此同時(shí)，北京6月底落地信貸新政，對(duì)提振市場(chǎng)信心也起到了一定的作用，6月北京二手房?jī)r(jià)為今年以來(lái)首次轉(zhuǎn)漲，環(huán)比漲幅為0.2%。
對(duì)于南京來(lái)說(shuō)，當(dāng)?shù)囟址績(jī)r(jià)的止跌回漲，主要得益于市場(chǎng)成交量的穩(wěn)定增長(zhǎng)和政策利好的雙重影響。
關(guān)榮雪指出，一方面，今年南京二手房成交量表現(xiàn)良好，6月單月成交量處于去年下半年以來(lái)的中高位水平，因此在量穩(wěn)的情形下，市場(chǎng)預(yù)期有所改善，價(jià)格迎來(lái)初步改善跡象。另一方面，南京通過(guò)降低商貸、公積金貸款利率以及放松落戶(hù)條件等政策措施，使得購(gòu)房需求釋放空間拉升，市場(chǎng)信心修復(fù)，房?jī)r(jià)止跌回漲。
“杭州同樣也是，取消限購(gòu)、買(mǎi)房可落戶(hù)、落地‘517’新政等利好舉措，也對(duì)提振市場(chǎng)信心起到一定作用。然而，除政策助力外，杭州二手房?jī)r(jià)格上漲似乎也與近期市中心‘老破小’成交走熱有關(guān)，拉動(dòng)價(jià)格總體上漲?！彼f(shuō)。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，一些大城市的二手房?jī)r(jià)格率先復(fù)蘇，說(shuō)明此類(lèi)城市的政策效果是積極明顯的?！斑@也說(shuō)明，后續(xù)其他城市或也有類(lèi)似邏輯，即市場(chǎng)會(huì)有積極的表現(xiàn)和趨勢(shì)”。
杭州錢(qián)江新城高樓林立。 （圖源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意）
綜合以上分析，從整體來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正處于調(diào)整和轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期。在這一背景下，6月7日舉行的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，需要確?，F(xiàn)有政策措施得到有效執(zhí)行，并繼續(xù)研究和準(zhǔn)備新的政策工具，以促進(jìn)庫(kù)存去化和市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定。
面對(duì)這樣的政策導(dǎo)向和市場(chǎng)環(huán)境，下半年房?jī)r(jià)將會(huì)如何走？
中指研究院分析顯示，在各項(xiàng)政策持續(xù)發(fā)力下，預(yù)計(jì)2024年下半年，新房市場(chǎng)下行態(tài)勢(shì)將有所放緩，但由于居民收入預(yù)期、房?jī)r(jià)下跌預(yù)期尚未明顯改善，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨調(diào)整壓力，新房市場(chǎng)或仍處于筑底階段。
二手房方面，諸葛研究院分析稱(chēng)，6月份二手房成交突出，環(huán)同比雙升，且同比結(jié)束“四連跌”轉(zhuǎn)正，意味著“517”新政效用顯現(xiàn)，尤其一線(xiàn)城市限制性政策齊松動(dòng)，給市場(chǎng)釋放積極信號(hào)。展望未來(lái)，下半場(chǎng)二手房市場(chǎng)將走出低迷階段，環(huán)同比向好，全年成交有望突破去年成交水平，但升幅有限。從價(jià)格上看，下半年價(jià)格同比跌幅有望收窄。
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