“房屋養(yǎng)老金制度”近期被再次提及，隨之而來(lái)的還有對(duì)“房屋養(yǎng)老金制度”的各種聲音。房屋養(yǎng)老金制度是什么?房屋養(yǎng)老金是變相的房產(chǎn)稅?房屋養(yǎng)老金老百姓要直接出錢(qián)嗎?對(duì)于大家關(guān)注的問(wèn)題澎湃新聞進(jìn)行了采訪梳理。
房屋養(yǎng)老金制度是什么?
8月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)在國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上表示，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)這三項(xiàng)制度，構(gòu)建全生命周期的房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制。
其中，房屋養(yǎng)老金制度備受關(guān)注。有觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋養(yǎng)老金是沖著“老破小”來(lái)收的，并發(fā)布“老破小趕快賣(mài)”等言論。
從公開(kāi)信息來(lái)看，目前，國(guó)內(nèi)關(guān)于房屋養(yǎng)老金還沒(méi)有統(tǒng)一的定義。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、法學(xué)院院長(zhǎng)尹飛發(fā)文表示，房屋與普通商品相比，其生命周期較為漫長(zhǎng)。在這個(gè)過(guò)程中，為了保障房屋安全與正常使用，必然會(huì)出現(xiàn)房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)、維護(hù)、維修乃至更換、重建的費(fèi)用。這類(lèi)費(fèi)用，就可以稱(chēng)作“房屋養(yǎng)老金”。目前制度設(shè)計(jì)中涉及的房屋養(yǎng)老金，僅限于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)、以區(qū)分建筑物形式存在的住房。
尹飛在接受澎湃新聞采訪中表示，房屋養(yǎng)老金制度并非針對(duì)“老破小”。通俗理解，房屋養(yǎng)老金包括個(gè)人賬戶(hù)和公共賬戶(hù)。其中，個(gè)人賬戶(hù)即現(xiàn)行的住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金;建立公共賬戶(hù)是目前這項(xiàng)制度要解決的重點(diǎn)。
尹飛表示，舉例而言，小區(qū)電梯等共有部分壞了就使用個(gè)人賬戶(hù)即住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金;但如地震之后需要對(duì)相關(guān)區(qū)域里的房屋進(jìn)行檢測(cè)，或者某樓盤(pán)出現(xiàn)涉及人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全的重大隱患或者說(shuō)涉及公共安全，這部分資金就需要公共賬戶(hù)來(lái)出。
“從出發(fā)點(diǎn)來(lái)說(shuō)，房屋養(yǎng)老金的核心是通過(guò)設(shè)立公共賬戶(hù)，使用公共資金來(lái)解決涉及公共安全的問(wèn)題。”尹飛說(shuō)。
老百姓要不要直接掏錢(qián)?
房屋養(yǎng)老金消息一出，市場(chǎng)上出現(xiàn)“本來(lái)買(mǎi)房想養(yǎng)老的，結(jié)果發(fā)現(xiàn)最后還得為房子養(yǎng)老”這樣的調(diào)侃，設(shè)立房屋養(yǎng)老金老百姓是不是又要掏錢(qián)了?
尹飛表示，這次建立的房屋養(yǎng)老金制度，主要是使用公共資金、建立房屋養(yǎng)老金公共賬戶(hù)。目前，房屋養(yǎng)老金公共賬戶(hù)的款項(xiàng)來(lái)自于公共資金，按照“不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)，不減損個(gè)人權(quán)益”的原則，由地方政府探索資金籌集渠道。因此，此次建立的房屋養(yǎng)老金公共賬戶(hù)不會(huì)加重業(yè)主負(fù)擔(dān)。
房屋養(yǎng)老金需要個(gè)人承擔(dān)的，也就是個(gè)人賬戶(hù)部分，實(shí)際上就是現(xiàn)行的住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金，這部分款項(xiàng)，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》本應(yīng)由業(yè)主承擔(dān);按照目前的制度設(shè)計(jì)，在購(gòu)買(mǎi)商品房或者房改房時(shí)業(yè)主就已經(jīng)預(yù)繳過(guò)。其主要用于保修期滿后住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)、維修和更新、改造。此次房屋養(yǎng)老金制度建設(shè)的重點(diǎn)是公共賬戶(hù)。
上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院院長(zhǎng)、研究員嚴(yán)榮的觀點(diǎn)也表明，當(dāng)前研究建立房屋養(yǎng)老金公共賬戶(hù)，并不需要老百姓直接出錢(qián)。
那么，公共資金錢(qián)從哪里來(lái)?上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院嚴(yán)榮、郝艷婷、郭戈發(fā)布的《我國(guó)房屋養(yǎng)老金制度：背景與框架》顯示，公共賬戶(hù)資金是以保障社會(huì)公共安全和房屋基本安全的資金，用于房屋定期體檢以及個(gè)人賬戶(hù)資金適用范圍以外部分影響公共安全的維修，具有社會(huì)共濟(jì)作用。由財(cái)政資金出資，以國(guó)有土地出讓收入、中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金(老舊小區(qū)更新改造資金)、地方財(cái)政補(bǔ)助資金為主，其他房地產(chǎn)相關(guān)稅收為輔。其中，土地出讓收入作為房屋養(yǎng)老金主要資金來(lái)源有兩個(gè)路徑考慮：一是直接在現(xiàn)有的土地出讓凈收益中增加房屋養(yǎng)老金資金支出科目。二是在大的支出科目中規(guī)定計(jì)提不少于2%的房屋養(yǎng)老資金。同時(shí)，老舊小區(qū)改造資金補(bǔ)充到公共賬戶(hù)，既能兼顧按需立項(xiàng)，同時(shí)也有利于更新成果的后期維護(hù)。
房屋養(yǎng)老金是變相的房產(chǎn)稅?
市場(chǎng)上還有聲音稱(chēng)，“加強(qiáng)版房產(chǎn)稅來(lái)了”，“建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度是換個(gè)說(shuō)法的房產(chǎn)稅”，“無(wú)免征額、見(jiàn)房就收”。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房屋養(yǎng)老金不是房產(chǎn)稅，目前一些“房屋養(yǎng)老金是變相的房產(chǎn)稅”的說(shuō)法是誤導(dǎo)的，也是錯(cuò)誤的，更是不負(fù)責(zé)任的。房屋養(yǎng)老金由個(gè)人賬戶(hù)和公共賬戶(hù)組成。其中個(gè)人的賬戶(hù)通過(guò)繳納住宅專(zhuān)項(xiàng)維修基金已經(jīng)建立起來(lái)，而公共賬戶(hù)是后續(xù)會(huì)加快建立的，是政府自己籌資的，不需要個(gè)人出資。
中國(guó)社科院研究員、中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專(zhuān)委會(huì)主任王業(yè)強(qiáng)在接受澎湃新聞采訪時(shí)也表示，房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅，是居民持有房屋不動(dòng)產(chǎn)而需要上繳國(guó)家的稅收。房屋養(yǎng)老金則是為房屋未來(lái)維護(hù)和修繕而設(shè)立的資金歸集賬戶(hù)。二者性質(zhì)上有本質(zhì)不同。房產(chǎn)稅是國(guó)家為了支持城市建設(shè)和公共服務(wù)而征收的，與小區(qū)內(nèi)的綠化和公共區(qū)域關(guān)系不大。而房屋養(yǎng)老金則是為了確保居民住房保持良好狀態(tài)，能夠抵御時(shí)間的侵蝕而設(shè)立的一項(xiàng)制度。
為什么要建立房屋養(yǎng)老金制度?
根據(jù)住建部的說(shuō)法，上海等22個(gè)城市目前正開(kāi)展試點(diǎn)房屋養(yǎng)老金等制度。那么，已經(jīng)有了專(zhuān)項(xiàng)維修基金，為什么還要房屋養(yǎng)老金?
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，當(dāng)前我國(guó)針對(duì)房屋公共部位、公用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和改造主要使用的是住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，由于我國(guó)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金一般來(lái)源于業(yè)主自行繳納，整體資金體量有限，而我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入存量時(shí)代，截至2022年底，中國(guó)城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超30年房屋占比接近20%，需要維護(hù)、改造的老舊房屋占比快速提升。
王業(yè)強(qiáng)提到，現(xiàn)有的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，主要是針對(duì)房屋共有部分、公用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和改造。受我國(guó)過(guò)去快速城鎮(zhèn)化的影響，大量外來(lái)人口涌入城市，導(dǎo)致高層和超高層建筑成為主要居住形式，這些建筑經(jīng)過(guò)一定年限后會(huì)面臨各種老化問(wèn)題。如房屋結(jié)構(gòu)安全隱患、設(shè)施設(shè)備銹蝕老化、屋面滲漏、外墻脫落等，如果不及時(shí)進(jìn)行維護(hù)和修繕，這些建筑可能逐漸變成危房，威脅居民安全?，F(xiàn)行的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金是由業(yè)主自行繳納，整體資金量有限、提取效率低、使用效率不均，現(xiàn)有住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金不能滿足房屋“應(yīng)修盡修”問(wèn)題，而且這些改造多集中于基礎(chǔ)設(shè)施的更新，對(duì)房屋本體的維修和養(yǎng)護(hù)關(guān)注不足，也難以解決存量時(shí)代大規(guī)模的城市更新和老舊小區(qū)改造問(wèn)題，尤其是現(xiàn)階段老舊小區(qū)設(shè)施設(shè)備老化維修的需求。探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障，有利于更好解決老舊小區(qū)改造資金問(wèn)題，深入實(shí)施城市更新行動(dòng)，進(jìn)一步推動(dòng)建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
其實(shí)，“房屋養(yǎng)老金”并非新詞。2022年4月長(zhǎng)沙自建房坍塌事故后，住建部在次月部署開(kāi)展全國(guó)自建房安全專(zhuān)項(xiàng)整治，指出要研究建立房屋養(yǎng)老金制度，更好解決既有房屋維修資金來(lái)源問(wèn)題。
2023年以來(lái)，建立房屋養(yǎng)老金制度也被多次提及，去年兩會(huì)上部分人大代表、政協(xié)委員也建議建立房屋養(yǎng)老金制度，破解老房維修難題，引起社會(huì)各界熱議。
全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)在《關(guān)于及早建立房屋養(yǎng)老金制度，保障人民群眾居住安全的提案》中指出，目前我國(guó)存量住房維修主要依靠住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金或業(yè)主自籌資金進(jìn)行。單個(gè)住宅小區(qū)，歸集資金規(guī)模一般僅為600萬(wàn)元-900萬(wàn)元甚至更低。隨著房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備日益老化，維修資金需求逐年增加，一些住宅小區(qū)的維修資金正快速減少甚至枯竭?，F(xiàn)有的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了房屋“應(yīng)修盡修”的需求。通過(guò)建立房屋養(yǎng)老金制度，可以為房屋安全管理體系的建立和運(yùn)轉(zhuǎn)提供資金保障
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